定期建物賃貸借契約書を作成する際によくある誤解で、契約書を公正証書で作成しなければならないというものがあります。
結論からいうと定期建物賃貸借契約書を作成する場合は、公正証書でなくても通常の書面で有効に契約が成立します。
借地借家法３８条１項の「公正証書等の書面」の意味
定期建物賃貸借契約が公正証書でなければならないという誤解は、借地借家法３８条１項の「公正証書による等書面」という文言によるものだと思われます。
借地借家法３８条１項
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
この条文の読み方としては、公正証書は書面の例示であると読みます。したがって、書面で契約をする必要はありますが、書面であれば足り、公正証書でなくてかまいません。
- 借地借家法３８条１項の「公正証書」は書面の例示
- 書面であれば公正証書でなくてかまわない。
公正証書が必要なのは事業用定期借地権設定契約
事業用定期借地権設定契約については、公正証書によって契約をしないと当該契約は無効になります。
定期建物賃貸借契約が公正証書によらないといけないという誤解は、事業用定期借地権設定契約と混同していることからも生まれていると思われます。
両者は条文の規定が明確に違うので、条文を比べていただければ定期建物賃貸借契約に公正証書が不要なことが理解していただけると思います。
借地借家法２３条
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３ 前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。
定期建物賃貸借契約を公正証書によってすることのメリット・デメリット
定期建物賃貸借契約を公正証書によってすることは必須ではありませんが、まったくメリットがないわけではありません。他方でデメリットもあるので、メリット・デメリットを考慮して公正証書とするか決めてください。
公正証書によってすることのメリット・デメリットは次のとおりです。
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